Descrizione progetto

Villa – B&B “”

1. Obiettivo

Trasformare la villa di 446 m² con giardino di 5.000 m² in una struttura ricettiva B&B / casa vacanze di pregio, capace di produrre ricavi e utili sufficienti a ripagare l’investimento di €690.000 entro un orizzonte temporale definito.

2. Concept

6 unità ricettive (5 camere + dependance).

Target: turismo enogastronomico, famiglie, eventi privati, piccoli gruppi.

Brand: “esclusivo a due passi da Roma, nel cuore dei Castelli Romani”.

3. Ricavi Stimati
A. Formula B&B a camere

6 camere × €100 a notte × 180 notti/anno (50% occupazione).

Ricavi lordi annui = €108.000.

B. Formula affitto villa intera

€700 a notte × 120 notti/anno (alta stagione, weekend, eventi).

Ricavi lordi annui = €84.000.

C. Formula mista (realistica)

70% camere, 30% affitto intero.

Ricavi lordi annui = €120.000 – 135.000.

4. Costi Operativi

Personale e pulizie: 25% ricavi (~€30.000).

Manutenzione, utenze, giardino: ~€20.000.

Commissioni Booking/Airbnb: 12% ricavi (~€15.000).

Marketing e promozione: ~€5.000.

Totale costi annui = ~€70.000.

5. Margine Netto

Ricavi lordi: €125.000 (scenario medio).

Costi: €70.000.

Utile netto annuo = ~€55.000.

6. Orizzonte di rientro

Investimento iniziale: €690.000.

Utile netto medio: €55.000/anno.

Payback time: 12,5 anni.

Con tasso occupazione più alto (60%) ? utile netto €75.000 ? payback in 9 anni.

7. Ulteriore Upside

Eventi privati (matrimoni, shooting, meeting): +€15–30.000/anno.

Enoturismo con partner locali (Frascati, Grottaferrata): pacchetti degustazione.

Potenziale totale ricavi: €150.000 – 180.000/anno, con utile netto €80–100.000 ? payback 7–8 anni.

8. Conclusione

Prezzo d’acquisto sotto mercato (690k).

Modello B&B sostenibile con rendimento netto 8–12% annuo.

Payback 7–12 anni a seconda dell’occupazione e dell’attività eventi.

Opportunità unica per un investitore che voglia un immobile a reddito nei Castelli Romani con forte potenziale di rivalutazione.

Tags:   romaniturismo enogastronomiconotteoccupazionelordiaffittoairbnbutile netto